Tái định cư là một trong những thuật ngữ được dùng rất nhiều trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam, thuộc chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ tái định cư là gì. Liệu nhà tái định cư có được giao dịch hay không? Tất cả những câu hỏi này sẽ đều được giải đáp trong bài viết dưới đây.
Tìm hiểu tái định cư là gì?
Tái định cư là một trong những chính sách của nhà nước được ban hàng ra với nhiệm vụ ổn định cuộc sống, bồi thường những tổn hại cho các chủ sở hữu nhà cửa, đất đai hoặc các tài sản gắn liền với đất.
Tái định cư được thực hiện khi người dân bị ảnh hưởng bởi những tác động của nhà nước tới tài sản của họ. Hình thức mà nhà nước bồi thường có nhiều dạng, ví dụ như nhà phố, cung cấp căn hộ chung cư xây sẵn cho người dân hay đất nền.
Liên hệ tư vấn thủ tục pháp lý, ký gửi nhà đất, căn hộ tại Tiến Nguyễn ( 4 năm làm việc tại Celadon City)
Các loại tái định cư
Nhà nước chia tái định cư thành 2 loại chính: phân chia theo hình thức và phân chia theo nguyện vọng. Tùy vào từng trường hợp, mỗi loại tái định cư sẽ phù hợp với từng trường hợp khác nhau. Hãy cùng khám phá ngay các thông tin ngay bên dưới nhé.
Tái định cư phân chia theo nguyện vọng
Theo hình thức do nhà nước Việt Nam quy định, sẽ xảy ra 2 trường hợp tái định cư như sau:
- Tái định cư theo hình thức tự phát: Trường hợp này xảy ra khi không có quy hoạch của nhà nước.
- Tái định cư theo hình thức tự giác: Đúng như tên gọi của nó. Hình thứ này để chỉ việc tái định cư mà ở đó người dân chấp hành, tự giác làm theo các quy định, phương thức tạo lập chỗ ở mới thuộc các dự án được đầu tư phát triển.
- Tái định cư dưới hình thức cưỡng bức: Ở hình thức này, người dân bắt buộc phải làm theo các quy định của nhà nước, chấp nhận các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư từ phía nhà nước.
Ngay khi nhà nước thực hiện chính sách thu hồi đất, thông báo sẽ được gửi tới UBND tỉnh và niêm yết tại UBND xã. Chính sách tái định cư lúc này dành cho người dân có thể là đền bù tiền, cung cấp nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư. Mức bồi thường sẽ tùy vào chính sách của từng khu vực và quy mô của dự án.
Tái định cư phân chia theo hình thức
Tái định cư được chia theo các hình thức chủ yếu là:
- Thực hiện chính sách di dân vào vùng đô thị hóa
- Thực hiện chính sách chuyển dịch dân cư nội, ngoại thành
- Tái định cư tại chỗ: Đây là hình thức tái định cư thực hiện dự án chỉnh sửa lại khu dân cư và người dân. Theo quy định, người có đất bị nhà nước thu hồi sẽ được hỗ trợ bố trí tái định cư tại chỗ nếu như ngay tại khu vực đó được thực hiện dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Đặc biệt, người bị thu hồi đất sẽ được ưu tiên nhận vị trí thuận lợi. Vì theo chính sách, người có đất bị thu hồi là người có công với cách mạng. Những quy định này thuộc khoản 2 điều 86 Luật đất đai năm 2013.
Do đó, hình thức tái định cư tại chỗ được thực hiện với những đối tượng có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư ngay tại khu vực thu hồi đất. Do diện tích dự án rất lớn nên nhiều trường hợp thậm chí người bị thu hồi đất có thể nhận đất của người khác miễn sao mảnh đất đó nằm trong cùng 1 dự án.
Những quy định liên quan tới tái định cư
Thực tế cho thấy, những vấn đề đền bù, bồi thường có các đối tượng tái định cư vẫn còn rất nhiều bất cập. Mặc dù đã có nhiều quy định, chính sách của Nhà nước dành riêng cho các trường hợp tái định cư, nó vẫn chưa phù hợp. Ngoài ra, vấn đề nằm ở việc người dân vẫn chưa nắm rõ được đầy đủ các quy định mà Nhà nước ban hành. Ngay khi công bố thông báo về việc thu hồi đất, Nhà nước vẫn cố gắng thực hiện các chính sách đền bù đất, nhà cửa tái định cư cho người dân có nơi sinh sống.
Sự khác biệt giữa nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội
Để có thể tìm hiểu rõ sự khác biệt giữa nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội, ta cần phải xem xét kỷ định nghĩa của 2 loại nhà này. Từ đó rút ra được kết luận. Các định nghĩa về 2 hình thức nhà này đã được quy định rõ ràng trong khoản 6, 7 điều 3 luật nhà ở 2014 như sau:
Theo quy định, nhà ở có mục đích tái định cư là nhà được bố trí dành cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc vào trường hợp tái định cư do Nhà nước thực hiện thu hồi nhà cửa, đất theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội được hiểu là nhà được cung cấp bởi Nhà nước do các đối tượng được nhận hỗ trợ chính sách về nhà ở theo quy định của pháp luật ban hành.
Quy định về việc thế chấp nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư
Hình thức thế chấp nhà ở xã hội và nhà tái định cư chỉ được chấp thuận nếu như chính người mua, thuê nhà thế chấp với ngân hàng để có thể đủ kinh tế mua hoặc thuê chín căn nhà ấy.
Các điều kiện để thuê, mua nhà xã hội như sau:
- Đã thanh toán hoàn toàn hết các khoản tiền mua, thuê theo hợp đồng.
- Tròn 5 năm tính từ thời gian thanh toán hết các khoản tiền mua nhà lúc thế chấp.
- Được cấp giấy chứng nhận
- Thế chấp nhà ở tái định cư
- Trong trường hợp nhà tái định cư không phải nhà ở xã hội thì chỉ đáp ứng các quy luật điều 118 Luật nhà ở 2014.
Các quy định về việc mua bán nhà tái định cư
Về cơ bản, nhà ở, đất tái định cư được cung cấp bởi nhà nước hoặc một chủ đầu tư cung cấp cho người bị thu hồi đất.
Do đó, trong trường hợp muốn mua bán nhà tái định cư cũng sẽ có các điều kiện, chính sách cụ thể do nhà nước ban hàng để tránh trường hợp mua bán, sử dụng nhà tái định cư một cách trái phép.
Điều kiện để thực hiện việc mua nhà tái định cư
Các quy định về đối tượng, điều kiện thuê, mua bán nhà ở tái định cư đã được đề cập trong nghị định 99/2015/NĐ-CP vào ngày 20-10-2015.
Quy định các đối tượng thuộc diện cho phép thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục phụ cho cho công tác tái định cư là:
- Các hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở hợp pháp nằm trong diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất
- Các hộ gia đình, cá nhân nằm trong diện bị Nhà nước thu hồi đất gắn với nhà ở. Bị di chuyển đi nơi khác nhưng lại không có đủ điều kiện để tìm chỗ ở hoặc không được đền bù xứng đáng.
- Các hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà chung cư nằm trong diện bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng do chính sách của Nhà nước.
Quy định được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ cho mục đích tái định cư:
- Đối tượng được quy định theo điểm A và điểm B Khoản điều này. Đối tượng này có nhu cầu mua nhà ở thương mại, thuê, thuê mua, mua nhà để phục vụ cho việc tái định cư do nhà nước đầu tư. Đối tượng này phải có tên nằm trong danh sách bố trí tái định cư có trách nhiệm được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
- Đối tượng được quy định theo điểm A và điểm B Khoản điều này. Đối tượng này có mong muốn mua nhà ở thương mại, thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội phải có mặt trong danh sách tái định cư được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền cho phép, có đơn đề nghị.
- Đối tượng thuộc điểm c khoản 1 điều này được cung cấp nhà ở tái định cư theo điều 115, điều 116 của luật Nhà ở và pháp luật về việc cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư.
Các thủ tục để mua nhà tái định cư
Điểm đặc biệt của việc mua nhà tái định cư là ngoài nhận khoản tiền đền bù hỗ trợ giải phóng hợp đồng, ta còn có quyền lợi mua chính căn hộ tái định cư đó với giá gốc.
Hiện nay, có nhiều chính sách phát triển và quản lý nhà ở thương mại cho nhà ở không chủ phục vụ tái định cư còn trở thành dịch vụ thương mại nhằm phục vụ cho việc tái định cư. Những đối tượng mua nhà ở tái định cư sẽ cần xem xét thật kỹ về vấn đề điều kiện mua và hồ sơ mua nhà ở tái định cư.
Chuẩn bị mẫu hồ sơ mua bán nhà tái định cư
Để có thể mua nhà bán tái định cư, ta cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
- Đơn xin mua nhà tái định cư
- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức phải có chứng nhận bằng dấu và chữ ký của cơ quan điều hành
- Đơn giá bán nhà do Sở xây dựng quy định
- Phiếu bốc thăm nhà tái định cư
- Quyết định bán nhà do UBND thành phố hoặc tỉnh phê duyệt.
- Hợp đồng mua bán nhà
- Các phiếu thu tiền
Pháp lý khi giao dịch mua bán nhà tái định cư
Để có thể mua bán được nhà tái định cư, bạn phải hoàn toàn tuân thủ theo 2 loại pháp lý là:: Pháp lý sổ đỏ – Sổ hồng, Pháp lý hợp đồng ủy quyền.
Tìm hiểu về pháp lý sổ đỏ – sổ hồng
Hiện nay, loại sổ này đã được cung cấp trong các giao dịch mua bán nhà tái định cư. Các giao dịch này cũng giống như giao dịch bất động sản khác.
Tìm hiểu về pháp lý hợp đồng ủy quyền
Tuy đây là hình thức pháp lý được áp dụng nhiều hiện nay, tuy nhiên nó lại tồn tại nhiều rủi ro không đáng có. Hợp đồng ủy quyền có thể hợp pháp nhưng nhiều đối tượng lại thực hiện hành động lừa đảo dựa theo những lỗ hổng có trong hợp đồng. Một trong những nguyên nhân này là do mảnh đất, nhà ở tái định cư theo pháp luật vẫn của người bán.
Do đó, khi mua bán nhà ở tái định cư thông qua hình thức này, ta nên thêm 1 điều khoản minh bạch nữa là: Sau khi đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) có tên của bên A (bên bán), bên B (bên mua) được sử dụng toàn bộ quyền hạn sử dụng căn hộ nêu trên theo quy định của pháp luật. Trường hợp này áp dụng trong các hoạt động: bán, cho thuê, cho mượn, góp vốn, tặng cho, mà bên B hoàn toàn có quyền quyết định.
Ngoài ra, bên B sẽ được giữ 1 khoản tiền theo thỏa thuận. Khoản tiền này để đảm bảo rằng bên A sẽ có trách nhiệm hỗ trợ sang tên nhà ở tái định cư cho bên B.
Qua bài viết trên, Canhoceladon.vn đã giải thích cho bạn chi tiết tái định cư là gì và những thông tin xoay quanh nhà tái định cư. Hy vọng bạn có thể tận dụng các thông tin trên thật tốt để thực hiện giao dịch bất động sản của mình.